Logement en location : les obligations électriques du propriétaire

Propriétaire d'un studio à la Croix-Rousse, gestionnaire d'un immeuble entier à Villeurbanne ou régie qui suit des centaines de lots : la question revient à chaque entrée dans les lieux. Qu'exige vraiment la loi sur l'électricité d'un logement loué, et qui paie quand une panne survient ? Ce guide reprend les textes un par un. Pour faire contrôler un logement avant sa mise en location, le service de mise aux normes des installations électriques part de l'état réel de l'installation.

Quelles exigences électriques pour un logement décent ?

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques du logement décent. Deux de ses articles concernent directement l'électricité.

Au titre de la sécurité (article 2), les réseaux et branchements d'électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d'eau chaude, doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements, et en bon état d'usage et de fonctionnement.

Au titre des équipements (article 3), le logement doit comporter un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le texte ne dit donc pas « installation conforme à la dernière version de la NF C 15-100 ». Il exige une installation sûre et suffisante. En pratique, une installation sans protection différentielle, avec des parties sous tension accessibles ou des conducteurs dénudés, est difficile à concilier avec ces critères. Une cuisine où l'on ne peut pas brancher en même temps un réfrigérateur et un four sans faire disjoncter ne remplit pas non plus l'exigence d'usage des appareils courants. Pour repérer ces signaux, voir aussi comment savoir si l'électricité est aux normes.

Source : Légifrance, décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et Service-public.fr, logement décent

Le diagnostic électricité est-il obligatoire pour louer ?

Oui, dès que l'installation intérieure d'électricité a plus de 15 ans, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison. Le bailleur doit fournir l'état de l'installation intérieure d'électricité au futur locataire. Il fait partie du dossier de diagnostic technique remis à la signature du bail.

Le diagnostic contrôle notamment la présence et l'accessibilité de l'appareil général de commande et de protection, la présence d'au moins un dispositif différentiel adapté à la prise de terre, la protection de chaque circuit contre les surintensités selon la section des conducteurs, la liaison équipotentielle et l'installation des pièces d'eau. Il repère aussi le matériel inadapté, les risques de contact direct et les conducteurs non protégés.

Source : Service-public.fr, Diagnostic de l'installation intérieure d'électricité

Le bailleur doit-il faire les travaux si le diagnostic signale des anomalies ?

Le diagnostic, en lui-même, n'oblige pas à faire des travaux : il informe le locataire. Mais il ne dispense pas le bailleur de l'obligation de décence, qui exige des réseaux électriques conformes aux normes de sécurité. Une anomalie qui expose à un risque d'électrisation ou d'incendie relève donc de cette obligation. Louer en connaissance de cause un logement dont le diagnostic signale un danger, c'est aussi s'exposer à une mise en cause en cas d'accident.

L'article diagnostic électrique avec anomalies : quels travaux faire détaille, anomalie par anomalie, les travaux correspondants et l'ordre de priorité.

Qui paie quoi entre le propriétaire et le locataire ?

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives : ce sont les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Pour l'électricité, son annexe vise uniquement le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules et tubes lumineux, ainsi que la réparation ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection.

Tout ce qui ne figure pas dans cette liste reste à la charge du bailleur, qui doit faire tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire. Et même pour un élément de la liste, la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit et la force majeure basculent la charge vers le propriétaire. À l'inverse, le locataire répond des dégradations causées par sa faute ou par un défaut d'entretien.

Deux nuances utiles. Une prise noircie parce que le locataire y branchait en permanence un radiateur sur une multiprise relève de sa responsabilité. Une prise qui chauffe parce que le circuit est sous-dimensionné relève de celle du bailleur.

Source : Légifrance, décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, Service-public.fr, réparations locatives à la charge du locataire et Service-public.fr, travaux à la charge du propriétaire

Chauffe-eau et chauffage électrique : qui répare en location ?

Le décret sur la décence vise expressément les équipements de chauffage et de production d'eau chaude : ils doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement. Côté locataire, l'annexe du décret de 1987 se limite, pour le chauffage et l'eau chaude, à de petites interventions (pièces des appareils à gaz, rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries, joints de robinetterie et de chasse d'eau).

La résistance, le thermostat ou le contacteur heures creuses d'un chauffe-eau électrique n'apparaissent pas dans cette liste. Leur remplacement relève donc en principe du bailleur, sauf faute du locataire. Avant d'engager une dépense, faites identifier la panne : un chauffe-eau qui ne chauffe plus peut aussi venir d'un simple contacteur mal piloté.

Source : Légifrance, décret n° 2002-120 et Légifrance, décret n° 87-712

Que risque le bailleur si l'installation électrique est dangereuse ?

Si le logement n'est pas décent, la procédure décrite par Service-public est la suivante. Le locataire informe le propriétaire ou l'agence par écrit, de préférence en recommandé avec avis de réception, et continue de payer son loyer. S'il y a désaccord, il met le propriétaire en demeure de réaliser les travaux. Après 2 mois sans solution, le locataire comme le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection, après une conciliation possible et gratuite.

Le juge peut fixer les travaux à réaliser et leur délai, réduire le loyer, ou suspendre le paiement du loyer et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux. Un logement frappé d'un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité n'est, par ailleurs, jamais considéré comme décent.

Source : Service-public.fr, logement décent

Régies et propriétaires bailleurs : comment organiser la sécurité électrique d'un parc locatif ?

À Lyon, un parc locatif mêle souvent des immeubles de canuts aux plafonds de plus de 4 m, des haussmanniens des Brotteaux ou de la Presqu'île, et des appartements dans les grands ensembles des années 60-70. Les installations y ont été modifiées par couches successives, au fil des locataires. Une méthode simple évite les mauvaises surprises :

1. Inventorier les âges d'installation. Repérer les logements dont l'installation a plus de 15 ans et la date des derniers diagnostics, pour anticiper les renouvellements à 6 ans.
2. Lire chaque diagnostic. Classer les anomalies selon le risque : électrisation, électrocution, incendie.
3. Traiter les points de sécurité entre deux locataires. Différentiel 30 mA, prise de terre, protections adaptées aux sections, pièces d'eau : ce sont les travaux les plus simples à réaliser dans un logement vide.
4. Demander un devis détaillé. Poste par poste, avec le prix annoncé avant toute intervention, pour arbitrer et budgéter.
5. Documenter. Conserver factures, attestations et photos du tableau : en cas de litige ou de sinistre, la preuve des travaux compte.
6. Prévoir un interlocuteur pour les pannes. Un artisan joignable 7j/7 de 7h à 21h, y compris le week-end et les jours fériés, évite qu'un locataire reste sans courant ou tente une réparation lui-même.

Delta Elec travaille avec des propriétaires bailleurs, des régies et des commerces sur Lyon et la métropole lyonnaise. Le service dédié aux professionnels et gestionnaires permet de centraliser les interventions, avec devis gratuit et aucun travail engagé sans votre accord.